Investasi pada emas.?

 

Harga emas kembali merangkak naik, setelah mengalami koreksi beberapa pekan terakhir. Data Bloomberg menunjukkan, harga emas spot naik 0,27% secara harian ke level US$ 2.375,5 per ons troi pada Jumat (21/6). Dalam sepekan, harga emas sudah naik 1,12%. Kenaikan harga emas dipicu oleh data penjualan ritel AS yang kurang memuaskan. Ditambah lagi karena China melalui PBOC membeli emas besar besaran di pasar. April saja sudah mencapai 2,264 ton. Rakyat China juga memburu emas. Ini juga menjadi pemicu naiknya harga emas di pasar.

Kalau anda bertanya apakah berinvestasi di Emas lebih layak daripada berinvestasi pada saham atau obligasi atau tanah ? Itu tergantung situasi ? pada situasi ekonomi baik, investasi emas tidak menguntungkan. Contoh menurut data, hingga akhir tahun 2023, return 10 tahun saham AS mencapai 12,75%, sedangkan rata-rata emas hanya 4,57% dalam periode waktu yang sama.  Mengapa ? bagaimanapun emas itu bukan komoditas yang lahir dari teknologi yang bisa mengubah peradaban. Kan emas bukan pangan yang bisa dimakan. Bukan pula tanah untuk tempat tinggal. 

Emas hanya jadi komoditas real ketika dia dijadikan perhiasan atau koin oleh orang perorang. Perputarannya tidak banyak. Namun emas dalam jumlah besar, nah itu rumit kalau dalam bentuk fisik. Sulit disimpan. Sulit untuk diasuransikan. Sulit untuk di delivery. Makanya perdagangan emas jarang sekali dalam jumlah besar secara phisik. Umumnya dalam bentuk ETF  ( exchange trade fund) di pasar future  dan option. Emas berputar putar di pasar hanya dalam bentuk catatan saja. Trust nya tergantung kepada bursa emas atau bullion market.  

Investor harus memperlakukan emas, dan logam mulia secara umum, seperti kelas aset lainnya dalam portofolio yang terdiversifikasi. Hal ini berarti menghindari godaan untuk terlalu condong ke arah emas bahkan ketika pasar saham sedang menuju ke arah penurunan. Sebaiknya alokasi emas sekitar 5% hingga 15% dari total portfolio investasi. Jangan dominan. Itu tidak bijak. Dalam agama juga itu juga masuk katagori haram. Rakus namanya. Amankan diri sendiri saja.

Mengapa dari tahun ke tahun emas terus naik. Itu karena orang meragukan uang fiat sebagai alat tukar dan bahan bakar mesin ekonomi. Maklum uang fiat itu kan putaranya berasal dari kebijakan negara. Tidak ada collateral sebenarnya. Kalau pemerintahnya brengsek, ya kurs terus melemah dari tahun ke tahun. Orang kaya akan pindah ke mata uang yang kuat seperti USD atau lainnya dan kalau semua kurs juga melemah, ya akhirnya orang menjadikan emas sebagai safe haven. 

Pada situasi ekonomi tidak pasti dan tidak jelas, ya berinvestasi pada emas adalah tepat sebagai hedging. Namun ketika ekonomi membaik ya umumnya investor akan jual emas agar bisa berinvestasi di pasar saham, atau obligasi atau property. Pada saat itu harga emas akan turun. Maklum pemerintahan sekarang tidak amanah. Mereka jadikan ekonomi sebagai mesin politk. Udah engga fair lagi.

Emas ya emas, komoditas yang nilainya imajiner, ditentukan oleh persepsi dan konsepsi  terhadap mata uang fiat. Semakin rendah trust terhadap uang fiat semakin tinggi nilai emas. Jadi paham ya. Dengan demikin kita engga perlu kaget bila harga emas di pasar mendadak naik atau turun.

Jokowi cawe cawe APBN transisi.

 

APBN 2024 udah melenceng. Nilai tukar rupiah dalam asumsi makro APBN 2024 sebesar Rp 15.000. Nyatanya tembus Rp. 15.000. Atas hal ini Sri Mulyani mengatakan, melencengnya nilai tukar rupiah terhadap dolar AS itu akan mempengaruhi APBN secara signifikan. Baik dari sisi penerimaan maupun belanja, menurut dia akan terpengaruh pergerakan kurs.  "Dua ukuran ini (ytd dan eop) lebih tinggi dari asumsi kita yang Rp 15.000. Ini deviasi cukup besar hampir Rp 700 atau Rp 1.200 dibanding end of periode, tentu akan mempengaruhi berbagai faktor dalam APBN," tutur Sri Mulyani. 

Dampaknya sangat luar biasa terhadap sektor real dan ekspansi fiskal. Yang terasa sekali adalah tekanan terhadap Neraca Pembayaran, yang disikapi dengan kebijakan pragmatis. Alias jurus mabuk, yaitu membatasi  impor lewat lartas atas dasar Pertek.Memang sukses membatasi impor. Kita mencatat surplus perdagangan. Tetapi akibatnya konyol. Terjadi penumpukan kontainer di pelabuhan bongkar. Banyak pabrik yang terancam bangkrut karena tidak bisa cepat dapatkan supply chain. Yang jelas Pabrik tekstil yang padat karya dan ketergantungan bahan baku impor sudah banyak yang bangkrut dan PHK. Dan ini jelas akan mempengaruhi dari sisi penerimaan pajak.Akhirnya pemerintah terpaksa mencabut lartas dan pertek impor barang. 

Sementara  pasar domestik yang dimotori kelas menengah dengan income maksimum Rp 5 juta juga semakin loyo.  Kenaikan gaji dan upah dibawah inflasi pangan. Yang mana inflasi pangan  jauh di atas angka inflasi umum. Harga pangan terus naik, karena supply chain pertanian akan LNG untuk pupuk harganya naik di pasar global. Ini sudah diperingatkan sejak tahun 2020. Tetapi tidak ada langkah konkret untuk mengatasinya. Estate food dengan anggaran gigantik dan terpaksa tebang hutan pun gagal sebagai solusi. Di tengah likuiditas ketat dan era suku bunga tinggi,  Pemerintah terpaksa jadikan  impor sebagai solusi ketahanan pangan. Menggerus devisa dan kurs IDR tertekan akibat neraca pembayaran negatif. 

Sudah jelas keadaan tidak baik baik saja. Jokowi berusaha cawe cawe dalam APBN transisi ini dan berusaha memasukan programnya, sementara Prabowo sulit untuk mengubah program yang dijanjikan dalam Pemilu. Kalau semua program harus ditampung, APBN bisa jebol. Seperti kata Srimulyani dalam rapat kerja dengan DPR “Jangan sampai mengakomodasi begitu banyak persoalan terus APBN-nya juga dipaksa melakukan yang di luar kemampuannya sehingga APBN menjadi jebol sendiri,” 

Sebagaimana diketahui, dalam rancangan awal APBN 2025 Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati telah mengusulkan supaya defisitnya sebesar 2,45%-2,82%. Rancangan awal defisit itu jauh lebih lebar dari target defisit APBN 2024 yang hanya sebesar 2,29%. Itu karena Jokowi berusaha cawe cawe dalam pemerintahan transisi. Kemungkinan Prabowo akan membuat APBN-P tahun depan kalau programnya tidak semua diakomodasi sekarang. Itu mencancam defisit akan semakin melebar, yang bisa melewati pagu UU diatas 3%. 

Saran saya, udah dech Jokowi cawe cawe pada APBN 2024-2025. Focus aja pada belanja rutin APBN. Soal program biarkan aja tunggu Prabowo masuk istana. Turunkan aja defisit jadi dibawah 2%. Kalau PS akan lakukan perubahan APBN nati tahun 2025, masih ada ruang tanpa harus melewati pagu defisit yang diatur UU. APBN harus dikelola kesehatannya dengan baik dan dijaga keberlangsungannya untuk pembangunan jangka panjang. Apalagi keadaan ekonomi global tidak bisa dipastikan. Masak sih engga juga paham. Kalau engga, tahun tahun depan kita masuk krisis dan rupiah terjun bebas.

Kurs dan perdagangan.

 

Setiap negara dapat memilih sistem nilai tukar yang menentukan bagaimana mempertahankan nilai tukar nominalnya di pasar valuta asing (valas). Ada tiga sistem mata uang di dunia saat ini. Yaitu nilai tukar bebas (free-floating exchange rate system). Nilai tukar tetap (fixed exchange rate system). Sistem kurs mengambang terkendali (managed floating exchange rate system). Setiap rezim nilai tukar mempunyai kelebihan dan kekurangannya masing-masing. 

Nilai tukar bebas (free-floating exchange rate system). Kurs bergerak naik atau turun sesuai dengan mekanisme pasar tanpa campur tangan pemerintah. Pemerintah tidak perlu menyediakan cadangan devisa untuk mengendalikan pasar. Tidak ada pasar gelap seperti yang terjadi pada sistem kurs tetap. Kurs yang berlaku adalah kurs keseimbangan. Sistem ini berlaku di AS,  Eropa dan Rusia. Karena sifatnya bebas cenderung kurs Volatilitas dan bisa memicu spekulasi.

Nilai tukar tetap (fixed exchange rate system). Kurs yang ditetapkan oleh pemerintah. Jadi, kurs itu akan berlaku untuk seluruh jenis transaksi yang melibatkan dua atau lebih mata uang yang berbeda. Bila kurs itu naik ataupun turun, maka pemerintah sebagai pemegang otoritas moneter harus berusaha mengembalikan pada kurs yang sudah ditetapkan. Karenanya butuh cadangan devisa yang besar untuk menjaga kurs. Di era pasar yang berubah cepat, kurs tetap kurang tepat.  Indonesia di era Orba pernah terapkan sistem kurs sepeperti ini.

Kurs mengambang terkendali (managed floating exchange rate system). Pada sistem ini, kurs ditentukan oleh mekanisme permintaan dan penawaran. Namun, pemerintah dapat juga mempengaruhi nilai tukar melalui intervensi pasar apabila kurs naik atau turun melebihi batas yang ditentukan (biasa disebut band intervensi). Indonesia sekarang menerapkan sistem kurs semacam ini. Perlu cadangan devisa untuk belanja impor dan pembayaran international. Dan sistem ini tidak sepenuhnya bisa menjaga neraca pembayaran.

Sesuai aturan ekonomi internasional, suatu negara biasanya hanya dapat menerapkan dua dari tiga kebijakan berikut: nilai tukar tetap, rekening modal terbuka, dan kebijakan moneter independen. Chna memilih untuk mempertahankan nilai tukar tetap dan kebijakan moneter independen, sambil tetap menutup aliran modal. China telah berupaya membuka rekening modalnya untuk meningkatkan penggunaan RMB global, namun hal ini memerlukan transisi menuju  mata uang mengambang dalam jangka panjang. 

Selama beberapa dekade terakhir, China berkali kali mengubah rezim nilai tukar RMB. Itu juga beralasan kuat demi strategi pembangunannya. Saat China perlu capital untuk investasi, tahun 1994, China menerapkan patokan ketat antara RMB dan dolar AS, Kebijakan ini untuk menjamin kepastian perdagangan dan investasi. Dampaknya terjadi capital inflow lewat FDI yang sangat besar. 

Setelah investasi tumbuh pesat, dengan surplus neraca perdagangan yang besar.  Pada tahun 2005, China menempatkan RMB pada sistem pasak terkelola, mengikat RMB dengan sekeranjang mata uang internasional yang memungkinkan terjadinya apresiasi dalam jumlah kecil. Hasilnya, dari tahun 2005 hingga pertengahan tahun 2013, RMB terapresiasi  sebesar 34 persen secara nominal terhadap dolar. Tentu rekening modal Valas China yang semakin besar tidak berdampak kepada inflasi RMB.

Setelah inflasi terkendali, pada bulan Agustus 2015, Bank central China (People Bank Of China/PBOC) mengizinkan RMB terdepresiasi sebesar dua persen terhadap dolar AS.  Kebijakan ini meningkatkan lagi gairah produksi domestik untuk mengulang pertumbuhan tinggi. Index dolar menguat tahun 2015 menyebabkan nilai RMB yang dipatok meningkat terhadap mata uang mitra dagang lainnya. Pada bulan Oktober 2016, IMF memasukkan RMB ke dalam keranjang mata uang dengan  hak penarikan khusus (Special Draw Right/SDR ), RMB sudah jadi cadangan devisa resmi dunia bersanding dengan USD. Tentu meningkatkan prestise China di mata dunia.

Pada tahun 2017, China memperkenalkan faktor “kontra-siklus” dalam penetapan kurs RMB, yang memungkinkan PBOC memiliki lebih banyak kekuatan untuk melawan pengaruh pasar.  China sudah lead, bahkan jadi kreditur negara lain seperti AS, Eropa dan lainya. Namun, pada awal tahun 2018, PBOC mengurangi “ faktor kontra-siklus ” untuk memungkinkan lebih banyak fleksibilitas nilai tukar. Ya China sudah mengukuhkan RMB menjadi mata uang dunia. Ya suka suka China aja, seperti AS yang suka dia mengatur moneternya walau berdampak buruk terhadap negara lain.

Sulit bagi AS menentukan secara akurat penilaian RMB berdasarkan nilai tukar nominalnya. Hal ini diperumit oleh fakta bahwa China melakukan banyak perubahan jangka pendek terhadap nilai tukar nominalnya, yang semuanya memiliki dampak jangka panjang yang terbatas terhadap perdagangan. Makanya AS hadapi dengan langkah proteksionisme lewat tarif. PBOC hadapi dengan membiarkan RMB terdepresiasi. Pada bulan Agustus 2019, nilai tukar RMB terhadap dolar melemah melewati angka 7 untuk pertama kalinya dalam lebih dari satu dekade. Kalah lagi AS.

Nilai RMB terhadap dolar AS dan euro telah menjadi bahan perdebatan politik yang luas di AS dan UE. Dalam forum dunia, AS dan Eropa selalu menuduh China melakukan manifulasi mata uang untuk menempatkan dirinya pada keunggulan kompetitif. AS dan Eropa minta agar China mereformasi sistem mata uangnya dan melakukan revaluasi RMB. Tapi China menolak. Itu hak mereka sebagai negara berdaulat. Kalau China berkali kali mengubah nilai tukar nominalnya, itu biasa saja. Buktinya AS juga melakukan intervensi kurs dengan menaikan suku bunga. Kan sama saja. Kritik yang ditujukan terhadap China sering kali berakar pada salah tafsir terhadap perekonomian internasional, khususnya moneter.

***

AS baru-baru ini meluncurkan serangkaian tarif baru untuk ribuan jenis barang China, termasuk tarif kendaraan listrik (EV) sebesar empat kali lipat sehingga tarifnya menjadi 100%. AS beralasan bahwa tarif baru ini sebagai reaksi atas kebijakan subsidi China kepada industrinya. Tidak butuh waktu lama bagi China untuk membalas dengan aksi penyelidikan anti-dumping terhadap impor bahan kimia dari Amerika Serikat, Uni Eropa, Jepang, dan Taiwan. Ini mengancam  bahan kimia mereka kena banned pasar domestik China yang sangat besar. Akan lanjut saling serang. 

Menggambarkan situasi ini. Menteri Keuangan Sri Mulyani mengungkapkan dampak perang dagang antara Amerika Serikat (AS) dan China sangat besar. Menurutnya, ini menjadi salah satu kondisi global yang harus diwaspadai oleh Indonesia dalam menjalankan perekonomian. Apalagi keduanya adalah mitra dagang utama Indonesia. Tarif terbaru ini juga merupakan pengakuan pemerintahan Biden bahwa AS telah kalah sekian ronde terhadap China sebelumnya. Kebijakan-kebijakan AS di masa lalu telah gagal mencegah China semakin kompetitif.

Sebenarnya, tidak sepenuhnya nilai tukar RMB penyebab produk China kompetitif. China menggunakan mesin produktivitas barang dan jasa untuk bersaing. Dan itu  membutuhkan kerja keras luar biasa dengan dukungan regulasi yang ketat serta dana riset yang besar. Itu sikap survival aja. Buktinya sekian dekade mata uang China terus menguat terhadap USD. Nyatanya tetap saja AS tidak bisa kompetitif dengan China. AS kalah diproduksi. China tidak berambisi menguasai dunia dengan mesin ekonominya? Mengapa ? China dibesarkan oleh mitra dagangnya seperti AS, Eropa, Jepang dan lain lain. Tentu China butuh lingkungan yang damai. Bukan perang.

Solusi pembiayaan rumah murah

Untuk menciptakan situasi dan kondisi yang berkeadilan sosial maka sebagaimana diamanatkan oleh UUD 1945 pasal 28 C yaitu “Setiap orang berhak mengembangkan diri melalui pemenuhan kebutuhan dasarnya…”, dan pasal 28 H “Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan.”  Artinya tugas negara menyediakan rumah dan pemukiman yang layak.

Kemudian sesuai dengan amanat Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) pada Pasal 15, Pemerintah Kabupaten/Kota mempunyai tugas menyusun rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman (PKP) pada tingkat kabupaten/kota, salah satunya melalui tugas penyusunan RP3KP ( Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman.). Jadi baik UUD maupun UU sudah inline. Tinggal cara pelaksanaannya saja.

Saat sekarang di Indonesia ada 36 juta orang yang tidak punya rumah dan kalaupun ada tidak layak huni. Proses pembangunan pengadaan rumah bagi kalangan bawah memang tidak mulus. Tersendat karena skema pembiayaan lewat perbankan yang tidak memungkinkan kelas bawah mengaksesnya. Karena upah atau penghasilan tidak bankable untuk dapatkan KPR. Kalapun disubsidi bunganya, bagi UMR dibawah Rp 2 juta itu memenggal 50% upah. Sementara harga rumah kenaikannya lebih cepat daripada kenaikan upah.

Dalam literasi keuangan, skema pembiayaan perumahan yang ada sekarang di dunia ada dua jenis. Yaitu Fund provider dan insurance provider. Saya akan uraikan secara sederhana dua hal tersebut.

Fund Provider.

Fund Provider ini terkait dengan Housing Development Program  (HDP) dari pemerintah atas dasar konstitusi dan UU. Yang bertugas melaksanakan HDP adalah Lembaga dibawah pemerintah atau Housing Development Institution/ HDPI ). Ini bukan subsidi bunga tapi penyediaan dana atau modal lewat pelonggaran kuantitatif (Quantitative easing SBN), yang link dengan Land Bank ( Bank Tanah) dan Research and design center for Low cost home milik negara. Jadi ketersediaan modal itu karena adanya dukungan Land Bank yang tidak mungkin ada spekulasi tanah dan Lembaga  riset yang bisa menciptakan rumah murah lewat rekayasa teknologi, seperti CKD di China. 

SBN itu tidak dijual di market. Tetapi hanya dijadikan collateral oleh  HDPI.  Collateral dalam bentuk SBN itu likuiditas nya dijamin oleh Bank Central. Walau skema pembiayaan tetap melalui bank namun bank hanya sebagai channeling. Kontraktor yang membangun rumah dapat pembayaran dari bank setelah rumah selesai dibangun namun mereka juga dapat fasilitas konstruksi loan dari bank lewat bankable process settlement.

Peserta HDP yg mendapatkan fasilitas rumah harus membayar premium atas collateral sebesar 0,5% per tahun, ya semacam CDS collateral default SWAP,  dan bank charge sebagai channeling 0,5 per tahun. Angsuran rumah hanya 15% dari upah. Agar rumah murah dan cepat konstruksinya, dibangun dengan sistem flat. 1 Flat 3/4 lantai ada 6 atau 8 rumah. Ukuran unit 36 M2 dan 72 M2. Misal, harga rumah Rp. 100-200 juta. Peserta hanya bayar bank charge dan premium collateral total sebesar 1% per tahun atau Rp. 2 juta. Itu bisa dibayar bulanan bersamaan dengan angsuran utang. 

Katakanlah upah Rp. 5 juta. Maka angsuran maksimum 15% dari upah, yaitu 750.000. Total pengeluaran setiap bulan sebesar kurang lebih Rp. 900.000. Angsuran ini bersifat tetap. Jadi kalau upah meningkat seiring waktu, porsi angsuran terhadap upah akan turun. Selama rumah belum lunas  statusnya milik negara atau HDPI. Setelah rumah lunas, rumah itu status nya jadi milik peserta. Dan cash collateral yang ada di bank dikembalikan ke HDPI. HDPI menghidupi dirinya dari premium. Bukan dari cash collateral. SBN itu harus dikembalikan ke negara setelah program pembangunan rumah murah selesai. Jadi sebenarnya walau sifatnya hutang namun SBN itu off balance sheet.

Skema ini bersifat stimulus atau rangsangan yang bisa mempercepat proses kemakmuran lewat pengaruh bergandanya ( Multiplier effect). Ya maklum dengan adanya pembangunan fisik serta infrastruktur kawasan perumahan akan memperbesar pasar domestik dan lapangan pekerjaan. Belum lagi orang kalau  sudah punya rumah hidupnya akan tentram. Gairah kerja meningkat, tentu memacu produktivitas. Lingkungan yang nyaman akan membuat mereka sehat lahir batin. Problem stunting tidak akan ada lagi.

Dana pembiayaan dari pelonggaran kuantitatif itu sebenarnya uang  dicetak atau menambah uang beredar namun dananya tidak untuk konsumsi yang habis dipakai seperti makan siang gratis, tetapi dalam bentuk aset KPR dan pergerakan ekonomi lewat angsuran rumah dari upah atau gaji peserta. Skema fund provider diterapkan di negara sosialis seperti di China, Vietnam dan sebagian di Afrika, termasuk Amerika latin.

Insurance provider. 

Dana nya berasal dari publik yang menjadi bagian dari sistem jaminan sosial nasional. Ini konsep OECD, yang meniru pooling fund lewat skema asuransi. Dana premium dikumpulkan itu disalurkan oleh Asset manager lewat produk investasi di bank atau pasar modal atau direct investment.  Nah dari Yield investasi ini bisa mensubsidi bunga atas KPR anggota. Tetapi akad nya syariah ( revenue basic). Kalau investasi gagal ya gagal juga memberikan subsidi bunga. Namun dengan risk management yang ada, masih tetap dapat KPR tetapi bunga sedikit komersial atau tidak 100% ditanggung. Skema KPR adalah Mortgage atau rumah sebagai jaminan. Bankable process settlement.  Nah di Indonesia, kita menerapkan skema insurance provider tapi lewat tabungan, bukan premi. Uang tabungan akan dikembalikan kepada peserta. Agak laen memang.